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01 全民置業(yè)糊 沙特房地產(chǎn)的底層邏輯

沙特正掀起一場(chǎng)史無(wú)前例的全民置業(yè)運(yùn)動(dòng)，數(shù)據(jù)顯示72%的本地居民與外籍人士計(jì)劃在未來(lái)城市項(xiàng)目中購(gòu)置房產(chǎn)，而這場(chǎng)熱潮的核心驅(qū)動(dòng)力源于國(guó)家戰(zhàn)略與人口紅利的雙重疊加。

政府8年累計(jì)投入1.3萬(wàn)億美元打造基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，相當(dāng)于每日燒錢4.3億美元打造"未來(lái)城市"樣板，形成了"2030愿景"的資本虹吸效應(yīng)。為實(shí)現(xiàn)70%住房自有率目標(biāo)，每年需新增11.5萬(wàn)套住房，相當(dāng)于在沙漠中再造3個(gè)澳門規(guī)模的居住區(qū)。

另一邊，年輕化人口結(jié)構(gòu)催生了住房剛需。沙特的30歲以下群體占比達(dá)70%，新婚家庭住房需求占比未來(lái)6年新增住房的65%。首都利雅得公寓價(jià)格三年暴漲62%，別墅漲幅37%的行情印證了供需失衡帶來(lái)的投資機(jī)遇。

種種背景下，購(gòu)房行為已超越傳統(tǒng)居住需求，轉(zhuǎn)化為對(duì)國(guó)家發(fā)展紅利的股權(quán)投資。購(gòu)房者通過(guò)持有"2030愿景原始股"，可享受基建升值收益疊加稅收減免政策，形成獨(dú)特的"政策套利"空間。

住房政策正成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的核心杠桿。沙特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金向家庭住房賬戶注入120億美元，通過(guò)Sakani計(jì)劃提供首付低至5%的購(gòu)房支持，同時(shí)取消外籍人士購(gòu)房附加稅，刺激出72%國(guó)民的置業(yè)意愿。這種政策組合拳已初見(jiàn)成效：利雅得租金三年上漲35%，住宅交易量年均增長(zhǎng)7-8%，而商業(yè)地產(chǎn)增速高達(dá)12%。

02 外國(guó)人投資圖譜 特殊簽證催生新置業(yè)力量

目前，77%外籍人士表現(xiàn)出置業(yè)意愿，其中千禧世代將房地產(chǎn)視為中長(zhǎng)期價(jià)值投資首選。高凈值人群對(duì)品牌住宅的追捧與白領(lǐng)階層對(duì)大型項(xiàng)目公寓的偏好形成鮮明對(duì)比，潛在需求規(guī)模達(dá)8.63億美元。

盡管400萬(wàn)里亞爾(約107萬(wàn)美元)的居留簽證門檻存在，但44%受訪者預(yù)算集中在75-150萬(wàn)里亞爾區(qū)間。這種矛盾催生出創(chuàng)新型金融產(chǎn)品需求，特別是針對(duì)350萬(wàn)里亞爾以下資產(chǎn)的組合投資方案。

僅26%買家選擇即時(shí)入場(chǎng)，超半數(shù)計(jì)劃在未來(lái)2年內(nèi)布局。這種觀望態(tài)度與利雅得公寓價(jià)格攀升至5150里亞爾/㎡、別墅4900里亞爾/㎡的價(jià)格走勢(shì)形成策略博弈，暗示市場(chǎng)存在階段性價(jià)值洼地。

更重要的是，沙特NEOM新城中的"鏡面之城"THE LINE正重塑全球智慧城市標(biāo)準(zhǔn)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者的眼球。

170公里鏡面幕墻構(gòu)成的線性城市，集成AI管家系統(tǒng)與零碳交通網(wǎng)絡(luò)，預(yù)售單價(jià)8500美元/㎡卻隱含270%的7年增值預(yù)期。其"購(gòu)房即獲數(shù)字居民身份"的創(chuàng)新模式，使跨境稅收成本直降30%，開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)+數(shù)字主權(quán)新范式。

這座智慧城市中也不乏中國(guó)企業(yè)的機(jī)遇。中國(guó)電建斬獲41億美元地下隧道工程，美的集團(tuán)包攬23個(gè)社區(qū)溫控系統(tǒng)，碧桂園輸出AI建造技術(shù)——中企在沙漠中構(gòu)建起從建材生產(chǎn)到智能運(yùn)維的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)。深圳資本斥資11萬(wàn)美元/㎡競(jìng)購(gòu)頂層物業(yè)，印證中國(guó)力量在高端市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)爭(zhēng)奪。

全息健身空間、無(wú)人機(jī)物流樞紐、垂直森林氧吧等顛覆性配置，配合美國(guó)克利夫蘭診所等頂級(jí)機(jī)構(gòu)的入駐，使房產(chǎn)價(jià)值突破物理空間限制，演變?yōu)槲磥?lái)生活方式的期權(quán)合約。

03 戰(zhàn)略破局之道 政策變量的市場(chǎng)博弈

在如此沙特地產(chǎn)狂潮下，中東經(jīng)濟(jì)格局也正在重構(gòu)。

利雅得商業(yè)租金比迪拜低40%，吸引跨國(guó)公司區(qū)域總部遷移，催生460萬(wàn)㎡新增辦公需求。280億美元中沙地產(chǎn)基金聯(lián)動(dòng)"數(shù)字絲綢之路"，將中國(guó)科技精英與印度工程師轉(zhuǎn)化為購(gòu)房主力。同時(shí)房產(chǎn)證券化產(chǎn)品年化收益7%吸引主權(quán)基金配置，房地產(chǎn)信托基金（REITs）規(guī)模三年擴(kuò)張580%。

在這場(chǎng)實(shí)驗(yàn)中，所有參與者都在進(jìn)行一場(chǎng)時(shí)空博弈——賭的是當(dāng)2030年170公里鏡面城墻竣工時(shí)，這些沙漠中的混凝土資產(chǎn)能否轉(zhuǎn)化為下一代全球財(cái)富坐標(biāo)。

面對(duì)沙特房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，技術(shù)輸出+本地化運(yùn)營(yíng)更成為重中之重。

將中國(guó)成熟的智慧社區(qū)建造經(jīng)驗(yàn)與沙特智慧城市需求結(jié)合，同時(shí)聯(lián)合Al Watania等本土巨頭，建立區(qū)域供應(yīng)鏈中心。

開(kāi)發(fā)符合伊斯蘭教法的REITs產(chǎn)品，將280億美元中沙地產(chǎn)基金與住房抵押貸款證券化(MBS)結(jié)合，打造跨境資本閉環(huán)。目前沙特抵押貸款市場(chǎng)年增速達(dá)51%，二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性亟待激活。

針對(duì)THE LINE等未來(lái)城市的特點(diǎn)，打包輸出"中央空調(diào)+儲(chǔ)能系統(tǒng)+智能家居"的整體方案。美的集團(tuán)已借此將沙漠高溫劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為技術(shù)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造23個(gè)社區(qū)溫控訂單的標(biāo)桿案例。（此文出自見(jiàn)道官網(wǎng)www.0888job.com未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載否則必究，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明見(jiàn)道網(wǎng)+原文鏈接）見(jiàn)道網(wǎng)戰(zhàn)略欄目編輯/尹世乾